第二百八十六章 计划有变
叶璇千叮咛万嘱咐，要求杨卫帆，把自己的事儿对洪衍武守口如瓶。
“糖心儿”也藏于暗处，仅通过“刺儿梅”来了解洪衍武的状况。
所以洪衍武对沪海和岛国所发生的真实情况，其实是毫无所知的。
他还认为沪海和岛国的情况，一切都和历史原有走向相差无几呢。
故而在同样的这段时间里，他真正花费精力在做的事儿。
除了琢磨着怎么把菜炒好，当一个好厨子。
也就是忙着处理“服务公司”的事儿，和自己的买卖了。
先说公家这块儿最大的项目。
三月底迅速完成拆迁安置工作后，杨厂长的方便面厂和洪衍武的“北极熊大厦”都已经开始动工了。
两项工程均由市建筑设计院设计，“市一建公司”承建，加在一起总工程款合计一千八百万。
但在具体资金投入和工期上，两个项目却存有巨大的差距。
因为杨厂长厂子的施工费不过耗资二百余万，厂房结构也简单。
一旦开始搭建，不过三四个月就能完工。
哪怕算上引进设备，调试设备的时间，顶多秋天也能正式开工。
可洪衍武的项目在金钱和时间上的耗费却远超最初的预计。
除建造费用扩大到了一千五百余万，工期也延长了两个月，预计需要整整一年三个月才能完工。
之所以会产生这么大的偏差，其实都是洪衍武做出一个新的计划变动导致的。
敢情拆迁工作进行中，这小子就跑到现场去看，是越看越激动。
他真没想过自己能拿到这么好的地段。
这么一来吧，他怎么琢磨，怎么觉得。
如果在国贸大厦和京伦饭店之间就造一个十几层的小宾馆，实在是有点糟践了这块的地方。
别的不说，他的资金实力不足，又缺乏高端酒店管理经验。
在这个高档饭店已经扎堆儿的地方，即使盖好宾馆开门营业。
无论软件还是硬件上，都会有明显不足。
肯定是无法和周边“京伦饭店”和“国贸大厦”相比的。
别到时候外国客人不肯来，国内顾客又有点够不着。
高不成低不就的，只能跟在别人后头吃屁，那就尴尬了。
于是洪衍武就开始有新想法了。
觉得明知道这是CBD啊，何必跟别人一起凑热闹呢？
干嘛不为那些还没进入共和国的外企提前盖个商务写字楼呢？
写字楼在装潢上投资少，人员管理和培训都相对简单，又能充分发挥地段优势，今后按美金收租子一样不少挣啊？
这样他就临时更改了建筑用途，干脆当了第一个吃螃蟹的人，把宾馆改为了商务综合楼了。
应该说，洪衍武最精明的地方就在于建筑设计上，他秉承实用理念，把有限的资金都用在了刀刃上。
他不像别人那样，在楼宇的外观上和内部装潢上，追求什么高楼层和内部奢华。
这些方面，他的要求其实特别简单，就是方方正正，中规中矩而已。
但在空间和功能上，他却颇下工夫，是经过反复推敲和衡量才确定的。
比如说洪衍武坚持地下两层都作为停车场的规划，眼下来看完全没有必要。
这让设计院百思不得其解。
可洪衍武自己却清楚，随着城市和经济发展，城市空间紧张是必然的。
那么他的计划，就是先把一层作为超市和便利店来经营。
等到日后车位紧张的时候，别人已经没有了改善停车条件的可能。
而他却可以拆除商店恢复停车场的功能，以此作为招租的优势条件。
还有首层和二层，他也是考虑到底商的需求，特别要求把两层的层高设计为4.2 米的。
甚至还着重考虑了货梯、卸货出入口尺寸，以及日后安装中央空调和监控等问题。
毫无疑问的是，由附近这么多外国人群体，这两层位置用来招商办餐饮，绝对钱景远大啊。
甚至他完全可以把他的“冰河世纪”搬过来，办成正式的常年营业娱乐场所，又或是在此地开个“衍美楼”分店呢。
这不就是公私两便吗？
而其余楼层设计重点，他也放在了怎么最大限度的利用空间和便利、安全上了。
不但考虑了客梯、货梯、洗手间、杂物间、消防设施与防火通道。
还提前为空调、液晶屏、电话线、网线、监控、门控、防火帘这些未来需要增加的电子设备，甚至电路升级的需要做了提前准备。
最后还有一个特别的地方，就是他在楼宇外面，还设计了一个面朝长安街的巨大广告位。
可以醒目的把一个或数个企业的广告放在上面。
至于北极熊大厦的名字和LOGO都置于楼层顶端，相当一目了然。
总而言之，最后真正确定下来的设计方案。
建筑占地平面尺寸总共为45.3 米×25.75 米，地下两层，地上十二层。
整体设计核心，就是围绕在怎么尽量扩大实用面积，和满足各方面的功能性需要上了。
真正做到了麻雀虽小，五脏俱全，把商业价值发挥到了最大程度，而且足以保证三十年之内都不会落后的地步。
这不能不归功于洪衍武是开了挂的，才会具有如远见卓识的前瞻性。
只不过，他这么灵机一动，也带来了一点麻烦。
由于建筑规划从最初一万平米左右的面积，扩大到了一万四千五百平米，而且地下还由一层变为两层，费用自然有所增长。
可偏偏银行对计划变动相当不满，是不会给他增批贷款的。
别忘了，这年头可是流行建设涉外宾馆，却没有一个正确的现代写字楼概念。
那么实话实说，银行对宾馆项目有信心，对什么商务综合楼却不报什么期望。
要不是洪衍武在公关方面做得不错，该请请了，该送也送了。
银行上下都对他印象不错，弄不好冲这个，就连一千万都收回了呢。
不过话又说回来了，现金上的负担虽然骤增，可别人发愁，他倒不至于
因为厂里还有一百多万的贷款富裕呢，可以先给“服务公司”用。
另外工程款也不会一次性全都支付，工期完了也能拖一拖呢。
这样，洪衍武至少有一年半到两年的时间可以筹措资金。
关键的是以“服务公司”的现金造血能力这么一估量，其实还真不算什么。
说到这里就得介绍一下服务公司其他产业的经营情况了。
如今进项排在第一位的是服务公司下面的三家日夜食品商店。
由于增加了独有特色的糖果和地处京城火车站之要隘。
每个月仅“北极熊”和“义利”常规产品零售方面，就能创造十五万左右的净利。
这还不算是汽水提价到了一毛六分钱和即将迎来的冷饮旺季的额外收益。
其次利润大头儿，就是“北极熊餐厅”加上“主食柜台”这一块儿了。
因为餐饮业普遍提了价，餐厅名气又打响了，每个月五万净利也是能保证的。
而朱震凡和段刚一手操持的“熊师傅泡面连锁”，已经变成了五家店。
由于新增的店面都是京城核心商业区，而且代言人陈培斯风头正盛，再加上报纸的宣传，买卖好的不得了啊。
哪怕买卖小，可流量大，他们每个月也给公司创造出两万块净利的惊喜，同时显然还有更多的潜力可挖。
甚至就连“三源胡同”那个小院筹备的旅馆也开张了。
这个旅馆洪衍武是按快捷酒店模式办的，前瞻性为陈培斯第三部《二子开店》取名为“比家美”。
电视有，都是黑白的，而且房价尽量切割成单间，没必要的家具不要，洗澡厕所都是公共的。
又在此处设置了一个中央厨房，给各个“泡面连锁店”提供骨汤，顺带给顾客提供简单饮食。
所以成本花费不多，但床位却不少，能给九十三位旅客提供五元一晚的单人间和八元一晚的双人间。
而且因为就在“京城火车站”附近，又有“北极熊商店”职工帮着揽客介绍，住店率基本是满员的。
预计至多十个月可回本，剩下的时间也能创造利润。
而这还没算上夏日音乐茶座四个月的暴利呢。
总而言之吧，虽然有点蛇吞象之嫌，可洪衍武这条蛇肚皮弹性好得很。
就凭他一年至少能实现三百万净利来。
要不额外闹幺蛾子的话，也能舒舒服服把这头大象给消化掉，并不是什么难事。
只不过想要雇上几个花不棱登大丫鬟贴身伺候着，中午吃了冬虫夏草盖饭，晚上再拿软炸鹿茸，拍灵芝下酒的好日子是没戏了。
只能仅仅保证出门有车，汽水随便喝，上班混一肚子油水，下班把小酒继续喝的小康生活而已。
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“糖心儿”也藏于暗处，仅通过“刺儿梅”来了解洪衍武的状况。
所以洪衍武对沪海和岛国所发生的真实情况，其实是毫无所知的。
他还认为沪海和岛国的情况，一切都和历史原有走向相差无几呢。
故而在同样的这段时间里，他真正花费精力在做的事儿。
除了琢磨着怎么把菜炒好，当一个好厨子。
也就是忙着处理“服务公司”的事儿，和自己的买卖了。
先说公家这块儿最大的项目。
三月底迅速完成拆迁安置工作后，杨厂长的方便面厂和洪衍武的“北极熊大厦”都已经开始动工了。
两项工程均由市建筑设计院设计，“市一建公司”承建，加在一起总工程款合计一千八百万。
但在具体资金投入和工期上，两个项目却存有巨大的差距。
因为杨厂长厂子的施工费不过耗资二百余万，厂房结构也简单。
一旦开始搭建，不过三四个月就能完工。
哪怕算上引进设备，调试设备的时间，顶多秋天也能正式开工。
可洪衍武的项目在金钱和时间上的耗费却远超最初的预计。
除建造费用扩大到了一千五百余万，工期也延长了两个月，预计需要整整一年三个月才能完工。
之所以会产生这么大的偏差，其实都是洪衍武做出一个新的计划变动导致的。
敢情拆迁工作进行中，这小子就跑到现场去看，是越看越激动。
他真没想过自己能拿到这么好的地段。
这么一来吧，他怎么琢磨，怎么觉得。
如果在国贸大厦和京伦饭店之间就造一个十几层的小宾馆，实在是有点糟践了这块的地方。
别的不说，他的资金实力不足，又缺乏高端酒店管理经验。
在这个高档饭店已经扎堆儿的地方，即使盖好宾馆开门营业。
无论软件还是硬件上，都会有明显不足。
肯定是无法和周边“京伦饭店”和“国贸大厦”相比的。
别到时候外国客人不肯来，国内顾客又有点够不着。
高不成低不就的，只能跟在别人后头吃屁，那就尴尬了。
于是洪衍武就开始有新想法了。
觉得明知道这是CBD啊，何必跟别人一起凑热闹呢？
干嘛不为那些还没进入共和国的外企提前盖个商务写字楼呢？
写字楼在装潢上投资少，人员管理和培训都相对简单，又能充分发挥地段优势，今后按美金收租子一样不少挣啊？
这样他就临时更改了建筑用途，干脆当了第一个吃螃蟹的人，把宾馆改为了商务综合楼了。
应该说，洪衍武最精明的地方就在于建筑设计上，他秉承实用理念，把有限的资金都用在了刀刃上。
他不像别人那样，在楼宇的外观上和内部装潢上，追求什么高楼层和内部奢华。
这些方面，他的要求其实特别简单，就是方方正正，中规中矩而已。
但在空间和功能上，他却颇下工夫，是经过反复推敲和衡量才确定的。
比如说洪衍武坚持地下两层都作为停车场的规划，眼下来看完全没有必要。
这让设计院百思不得其解。
可洪衍武自己却清楚，随着城市和经济发展，城市空间紧张是必然的。
那么他的计划，就是先把一层作为超市和便利店来经营。
等到日后车位紧张的时候，别人已经没有了改善停车条件的可能。
而他却可以拆除商店恢复停车场的功能，以此作为招租的优势条件。
还有首层和二层，他也是考虑到底商的需求，特别要求把两层的层高设计为4.2 米的。
甚至还着重考虑了货梯、卸货出入口尺寸，以及日后安装中央空调和监控等问题。
毫无疑问的是，由附近这么多外国人群体，这两层位置用来招商办餐饮，绝对钱景远大啊。
甚至他完全可以把他的“冰河世纪”搬过来，办成正式的常年营业娱乐场所，又或是在此地开个“衍美楼”分店呢。
这不就是公私两便吗？
而其余楼层设计重点，他也放在了怎么最大限度的利用空间和便利、安全上了。
不但考虑了客梯、货梯、洗手间、杂物间、消防设施与防火通道。
还提前为空调、液晶屏、电话线、网线、监控、门控、防火帘这些未来需要增加的电子设备，甚至电路升级的需要做了提前准备。
最后还有一个特别的地方，就是他在楼宇外面，还设计了一个面朝长安街的巨大广告位。
可以醒目的把一个或数个企业的广告放在上面。
至于北极熊大厦的名字和LOGO都置于楼层顶端，相当一目了然。
总而言之，最后真正确定下来的设计方案。
建筑占地平面尺寸总共为45.3 米×25.75 米，地下两层，地上十二层。
整体设计核心，就是围绕在怎么尽量扩大实用面积，和满足各方面的功能性需要上了。
真正做到了麻雀虽小，五脏俱全，把商业价值发挥到了最大程度，而且足以保证三十年之内都不会落后的地步。
这不能不归功于洪衍武是开了挂的，才会具有如远见卓识的前瞻性。
只不过，他这么灵机一动，也带来了一点麻烦。
由于建筑规划从最初一万平米左右的面积，扩大到了一万四千五百平米，而且地下还由一层变为两层，费用自然有所增长。
可偏偏银行对计划变动相当不满，是不会给他增批贷款的。
别忘了，这年头可是流行建设涉外宾馆，却没有一个正确的现代写字楼概念。
那么实话实说，银行对宾馆项目有信心，对什么商务综合楼却不报什么期望。
要不是洪衍武在公关方面做得不错，该请请了，该送也送了。
银行上下都对他印象不错，弄不好冲这个，就连一千万都收回了呢。
不过话又说回来了，现金上的负担虽然骤增，可别人发愁，他倒不至于
因为厂里还有一百多万的贷款富裕呢，可以先给“服务公司”用。
另外工程款也不会一次性全都支付，工期完了也能拖一拖呢。
这样，洪衍武至少有一年半到两年的时间可以筹措资金。
关键的是以“服务公司”的现金造血能力这么一估量，其实还真不算什么。
说到这里就得介绍一下服务公司其他产业的经营情况了。
如今进项排在第一位的是服务公司下面的三家日夜食品商店。
由于增加了独有特色的糖果和地处京城火车站之要隘。
每个月仅“北极熊”和“义利”常规产品零售方面，就能创造十五万左右的净利。
这还不算是汽水提价到了一毛六分钱和即将迎来的冷饮旺季的额外收益。
其次利润大头儿，就是“北极熊餐厅”加上“主食柜台”这一块儿了。
因为餐饮业普遍提了价，餐厅名气又打响了，每个月五万净利也是能保证的。
而朱震凡和段刚一手操持的“熊师傅泡面连锁”，已经变成了五家店。
由于新增的店面都是京城核心商业区，而且代言人陈培斯风头正盛，再加上报纸的宣传，买卖好的不得了啊。
哪怕买卖小，可流量大，他们每个月也给公司创造出两万块净利的惊喜，同时显然还有更多的潜力可挖。
甚至就连“三源胡同”那个小院筹备的旅馆也开张了。
这个旅馆洪衍武是按快捷酒店模式办的，前瞻性为陈培斯第三部《二子开店》取名为“比家美”。
电视有，都是黑白的，而且房价尽量切割成单间，没必要的家具不要，洗澡厕所都是公共的。
又在此处设置了一个中央厨房，给各个“泡面连锁店”提供骨汤，顺带给顾客提供简单饮食。
所以成本花费不多，但床位却不少，能给九十三位旅客提供五元一晚的单人间和八元一晚的双人间。
而且因为就在“京城火车站”附近，又有“北极熊商店”职工帮着揽客介绍，住店率基本是满员的。
预计至多十个月可回本，剩下的时间也能创造利润。
而这还没算上夏日音乐茶座四个月的暴利呢。
总而言之吧，虽然有点蛇吞象之嫌，可洪衍武这条蛇肚皮弹性好得很。
就凭他一年至少能实现三百万净利来。
要不额外闹幺蛾子的话，也能舒舒服服把这头大象给消化掉，并不是什么难事。
只不过想要雇上几个花不棱登大丫鬟贴身伺候着，中午吃了冬虫夏草盖饭，晚上再拿软炸鹿茸，拍灵芝下酒的好日子是没戏了。
只能仅仅保证出门有车，汽水随便喝，上班混一肚子油水，下班把小酒继续喝的小康生活而已。
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