第四十九章 不速之客
鲍总点头：“这个我明白。”
杨昕玥又说：“所以这个项目还是要看它底层资产的情况。底层资产非常重要，关乎着投资的安全逻辑和安全边际。”
“咱们来看这个底层资产，这个项目位于海市著名商圈徐加汇的核心位置。整幢楼算是优质资产，现在这个商圈的空置率是5.1%，仅次于陆加嘴商圈。按这个商圈年年增长的租金率，整体收购旧楼改造是有利润的，也一定会有利润。但有多少利润，有没有资料上这么高的利润现在不好说。”
“再来说这个基金规模，26亿人民币，社会公众募集是17亿，据我所知，之前他们已经跟银行贷了15个亿，那中间的6个亿哪去了？”
鲍总可能之前没留意到这个，听杨昕玥这么说，也倾身过去看资料。
边看边拧眉。
杨昕玥又说道：“像投资写字楼这种，单笔体量太大，退出并不容易。在写字楼满租的状态下，可以通过银行租金贷款业务等渠道退出。但这里有一点，如果通过银行贷款方式退出，一般评估价格都不会太高。”
鲍总问道：“这个写字楼是有小产证的，将来最差的情况可以拆分卖掉吧？”
杨昕玥想了想，说：“是不是每间都有小产证，我没调查不敢说。海市的写字楼有小产证的屈指可数。一般这种项目，都是做成股权打包一起卖的。如果拆分单间卖，这里面会涉及到很多问题，还有高额的增值税，几乎是卖一套亏一套。”
鲍总皱着眉：“那依杨总的意思，这个项目不能投？”
杨昕玥笑着说道：“能不能投，我不能帮您去做这个决定。”
又说：“现在海市因为土地可开发面积越来越少，像写字楼这种更是少有新盘。即便有新盘也不会在成熟的商圈，所以大多是收旧楼改造。这个项目投是可以投，但有没有那么大的利润空间，现在不好说。而且两年想回款，我觉得时间上不太充裕。”
鲍总拧着眉不说话。
杨昕玥看了看他，说：“我就随口一说，鲍总也就随便一听吧。其实投资一个项目，就怕底层资产不真实，投资款项又去向不明，这两个就很致命。”
鲍总连连点头。
“果然专业的事要交给专业的人来做。听杨总这一番话，又让我学到了很多东西啊。”
杨昕玥摆手：“嗐，我就是这种项目做多了，比别人多一些心得体验罢了。”
“杨总这些心得体验都是别人打听不来的财富呢。”
接过杨昕玥递过来的资料，说：“那这个项目我再研究研究。不知杨总手里有没有什么好的项目可以跟我推荐推荐。”
杨昕玥便跟他聊起她们公司最近在做的几个项目。
根据他的情况和投资风险偏好，针对性的做了一番介绍。
最后，他走的时候，并没有明确意向说要投资杨昕玥公司的项目。
但两人交谈下来气氛友好，对杨昕玥给出的一些专业性意见也很认可，相信会有好的消息。
杨昕玥做了多年的业务，哪些人是能最终成为客户的，她心里还是有些底的。
因为上午谈客户，错过了和李慕颀吃饭的时间，到她用完饭时，都快下午两点了。
她吃好饭正想歇一歇，给李慕颀发发消息……
门咣当一声就被打开了。
把杨昕玥给吓了一跳。
她还没看清来人，跟着进来的前台就上前对她说道：“杨总，这位小姐说要找您，但她没有预约。”
杨昕玥还没来得及做出什么反映，那人就说：“你是杨昕玥？”
杨昕玥点头。
并不说话。
她对没有礼貌的人，一向也不假于色。
“我是崔媛媛。”
杨昕玥愣了愣。
看着跟着进来的前台，行政助理，还有一些同事在外面探头探脑，她朝Grace挥了挥手：“没事，我来处理。你们先出去吧。”
Grace便和前台一起转身出去，门也给带上。
顺便也隔绝了外面猎奇的目光。
杨昕玥看向站在她面前的这个人。
身材高挑，面容姣好，打扮精致时尚，紧身低胸连衣裙，裹出她的好身材。
看得出是富养出来的。
如果不是面露不屑，会更显富养女子的教养。
崔媛媛朝杨昕玥哼了声：“也不怎么样嘛！我还以为怎样的倾城倾国迷人眼呢。”
杨昕玥微微笑了笑。
对她说：“不坐下？”
她自己并没有起身。
崔媛媛一脸高傲的坐了下来。
“你跟李慕颀之前真的不认识？你们可是一幢楼的。”
“你还怀疑李慕颀出轨啊？”杨昕玥笑了起来。
“那可不一定，近水楼台嘛。”崔媛媛一脸高傲。
杨昕玥说：“我发誓，我们登记那天我才认识的他。”
崔媛媛松了一口气：“那就好。你们认识一个月都不到，我们可是从小就认识了，在一起都几年了。他爸他妈也喜欢我，两家人早就是一家人了。而且我并不在乎你们之间那张纸。”
杨昕玥在工作场合，气场两米八一向不带露怯的。
此时听她说完，看向她道：“我跟你正相反，我在乎那张纸！我从来不做不合规的事！但是我也不喜欢勉强，不是我的我也不屑要！”
崔媛媛看了杨昕玥一眼，她发现这个女人从她进来，就没挪动过位置。
看来有胆色抢别人男人的女人，也不是什么省油的灯。
随手把桌上的杯子拿在手里转了转，然后对准垃圾桶，投了进去。
投中！
很准。
垃圾桶晃了晃，还好没倒。
杨昕玥还挺欣赏的。
又听她说道：“最好是这样，不是自己的东西最好不要惦记！”
说完起身拉开门就走了出去，门又咣当一声关上。
杨昕玥笑了笑，这算是有始有终吗？
她看了看她房间里的垃圾桶，想了想，对准杯子，给李慕颀拍了张照片过去：“崔媛媛扔的。”
海市已经实行垃圾分类了。
这带水的杯子扔纸篓里，阿姨又要说她了。
保洁阿姨可不会看你是什么职级。
她就因为上次把没喝完的珍珠奶茶杯子，没有分类就扔纸篓里，就被阿姨说了。
差点被抓去听垃圾分类的培训。
好悬差点被竖典型。
李慕颀很快打了电话过来。
语气慌张：“老婆，崔媛媛去你那了？”
“嗯，刚走。”
“她怎么知道你在这里上班的？”
“你要是没说的话，要不去问问崔键他们？”
杨昕玥没怀疑过他。
“我肯定没说过！她没做什么事吧？老婆？”
“也没什么过激行为，就是把我待客的杯子扔了。要是能扛得动我，估计也想把我扔了。”
说完笑了笑。
“老婆，对不起。是我没有处理好。”
“这不关你的事。不过我刚才挺担心她闹起来的。在公司里会很难看。”
“老婆，对不起，我会找她谈的。”
杨昕玥嗯了声。
“老婆，我们晚上一起吃饭？然后回你那里。”
杨昕玥默了默，应道：“好。”
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杨昕玥又说：“所以这个项目还是要看它底层资产的情况。底层资产非常重要，关乎着投资的安全逻辑和安全边际。”
“咱们来看这个底层资产，这个项目位于海市著名商圈徐加汇的核心位置。整幢楼算是优质资产，现在这个商圈的空置率是5.1%，仅次于陆加嘴商圈。按这个商圈年年增长的租金率，整体收购旧楼改造是有利润的，也一定会有利润。但有多少利润，有没有资料上这么高的利润现在不好说。”
“再来说这个基金规模，26亿人民币，社会公众募集是17亿，据我所知，之前他们已经跟银行贷了15个亿，那中间的6个亿哪去了？”
鲍总可能之前没留意到这个，听杨昕玥这么说，也倾身过去看资料。
边看边拧眉。
杨昕玥又说道：“像投资写字楼这种，单笔体量太大，退出并不容易。在写字楼满租的状态下，可以通过银行租金贷款业务等渠道退出。但这里有一点，如果通过银行贷款方式退出，一般评估价格都不会太高。”
鲍总问道：“这个写字楼是有小产证的，将来最差的情况可以拆分卖掉吧？”
杨昕玥想了想，说：“是不是每间都有小产证，我没调查不敢说。海市的写字楼有小产证的屈指可数。一般这种项目，都是做成股权打包一起卖的。如果拆分单间卖，这里面会涉及到很多问题，还有高额的增值税，几乎是卖一套亏一套。”
鲍总皱着眉：“那依杨总的意思，这个项目不能投？”
杨昕玥笑着说道：“能不能投，我不能帮您去做这个决定。”
又说：“现在海市因为土地可开发面积越来越少，像写字楼这种更是少有新盘。即便有新盘也不会在成熟的商圈，所以大多是收旧楼改造。这个项目投是可以投，但有没有那么大的利润空间，现在不好说。而且两年想回款，我觉得时间上不太充裕。”
鲍总拧着眉不说话。
杨昕玥看了看他，说：“我就随口一说，鲍总也就随便一听吧。其实投资一个项目，就怕底层资产不真实，投资款项又去向不明，这两个就很致命。”
鲍总连连点头。
“果然专业的事要交给专业的人来做。听杨总这一番话，又让我学到了很多东西啊。”
杨昕玥摆手：“嗐，我就是这种项目做多了，比别人多一些心得体验罢了。”
“杨总这些心得体验都是别人打听不来的财富呢。”
接过杨昕玥递过来的资料，说：“那这个项目我再研究研究。不知杨总手里有没有什么好的项目可以跟我推荐推荐。”
杨昕玥便跟他聊起她们公司最近在做的几个项目。
根据他的情况和投资风险偏好，针对性的做了一番介绍。
最后，他走的时候，并没有明确意向说要投资杨昕玥公司的项目。
但两人交谈下来气氛友好，对杨昕玥给出的一些专业性意见也很认可，相信会有好的消息。
杨昕玥做了多年的业务，哪些人是能最终成为客户的，她心里还是有些底的。
因为上午谈客户，错过了和李慕颀吃饭的时间，到她用完饭时，都快下午两点了。
她吃好饭正想歇一歇，给李慕颀发发消息……
门咣当一声就被打开了。
把杨昕玥给吓了一跳。
她还没看清来人，跟着进来的前台就上前对她说道：“杨总，这位小姐说要找您，但她没有预约。”
杨昕玥还没来得及做出什么反映，那人就说：“你是杨昕玥？”
杨昕玥点头。
并不说话。
她对没有礼貌的人，一向也不假于色。
“我是崔媛媛。”
杨昕玥愣了愣。
看着跟着进来的前台，行政助理，还有一些同事在外面探头探脑，她朝Grace挥了挥手：“没事，我来处理。你们先出去吧。”
Grace便和前台一起转身出去，门也给带上。
顺便也隔绝了外面猎奇的目光。
杨昕玥看向站在她面前的这个人。
身材高挑，面容姣好，打扮精致时尚，紧身低胸连衣裙，裹出她的好身材。
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如果不是面露不屑，会更显富养女子的教养。
崔媛媛朝杨昕玥哼了声：“也不怎么样嘛！我还以为怎样的倾城倾国迷人眼呢。”
杨昕玥微微笑了笑。
对她说：“不坐下？”
她自己并没有起身。
崔媛媛一脸高傲的坐了下来。
“你跟李慕颀之前真的不认识？你们可是一幢楼的。”
“你还怀疑李慕颀出轨啊？”杨昕玥笑了起来。
“那可不一定，近水楼台嘛。”崔媛媛一脸高傲。
杨昕玥说：“我发誓，我们登记那天我才认识的他。”
崔媛媛松了一口气：“那就好。你们认识一个月都不到，我们可是从小就认识了，在一起都几年了。他爸他妈也喜欢我，两家人早就是一家人了。而且我并不在乎你们之间那张纸。”
杨昕玥在工作场合，气场两米八一向不带露怯的。
此时听她说完，看向她道：“我跟你正相反，我在乎那张纸！我从来不做不合规的事！但是我也不喜欢勉强，不是我的我也不屑要！”
崔媛媛看了杨昕玥一眼，她发现这个女人从她进来，就没挪动过位置。
看来有胆色抢别人男人的女人，也不是什么省油的灯。
随手把桌上的杯子拿在手里转了转，然后对准垃圾桶，投了进去。
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垃圾桶晃了晃，还好没倒。
杨昕玥还挺欣赏的。
又听她说道：“最好是这样，不是自己的东西最好不要惦记！”
说完起身拉开门就走了出去，门又咣当一声关上。
杨昕玥笑了笑，这算是有始有终吗？
她看了看她房间里的垃圾桶，想了想，对准杯子，给李慕颀拍了张照片过去：“崔媛媛扔的。”
海市已经实行垃圾分类了。
这带水的杯子扔纸篓里，阿姨又要说她了。
保洁阿姨可不会看你是什么职级。
她就因为上次把没喝完的珍珠奶茶杯子，没有分类就扔纸篓里，就被阿姨说了。
差点被抓去听垃圾分类的培训。
好悬差点被竖典型。
李慕颀很快打了电话过来。
语气慌张：“老婆，崔媛媛去你那了？”
“嗯，刚走。”
“她怎么知道你在这里上班的？”
“你要是没说的话，要不去问问崔键他们？”
杨昕玥没怀疑过他。
“我肯定没说过！她没做什么事吧？老婆？”
“也没什么过激行为，就是把我待客的杯子扔了。要是能扛得动我，估计也想把我扔了。”
说完笑了笑。
“老婆，对不起。是我没有处理好。”
“这不关你的事。不过我刚才挺担心她闹起来的。在公司里会很难看。”
“老婆，对不起，我会找她谈的。”
杨昕玥嗯了声。
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