第461章、房价
正在马由观赏原本是三环道路红线与绿线地界上精致的公园时，蓝星地产集团总裁周宏亮迎了上来。
“呵呵，周总你恰点真准呀。”马由调侃到。
“董事长要来视察，我自然要迎接。”周洪亮有点尴尬，他知道马由不喜迎来送往这些虚礼。但昨天接到马由助理来电，这几天要集中视察地产业，他自不敢怠慢。连夜乘飞机来到蓉城等候，至于马由的行踪，那么多物业人员和监控，自然有人给他通报。
“行，我们一起走走吧。对面那一片是我们在蓉城最大的一个住宅项目吧？”马由没有客套，指着北面的一片房屋问到。
“是的，现在已有50%入住了。现在房价偏低，我们采用了几个策略。一方面减缓住宅区开发，重点建造黄金地段的商业地产。目前全国已有62家蓝星广场开业，广场中的53家5星级商务酒店开业，另外9家还在装修中。”
马由暗自点头，年终总结时，只有48家商业广场开业。几个月过去，蓝星广场又竣工交付了14家。
这个时期，商业地产属于优良物业，升值保值率很最高。除保留的大型购物中心、超市、影院、蓝星旗舰店、银行及酒店外，其他步行街或临街商铺，是现金流的最大来源。
华国老百姓的消费观念很朴素，他们辛苦积累一点钱，首先就考虑安个家。再有多余的钱，就买间旺铺。即使不做生意，租金就能确保一家人过上一个好的日子。尤其是一些农村出来的，做生意或打工挣了钱，老家有房子住，就在附近的城里买一间商铺。
90年代除京、沪、鹏等一线城市，和部分省会大城市外，许多3、4线城市的地产项目，上盖住宅仅售1000多元一平方米，甚至有的楼盘住宅仅售几百元每平方米，几乎和建筑建造成本相当。土地、税费和管理、资金成本等都要亏损。
即使这样，项目还能赚钱。原因就是商铺好卖、且价格高昂。以至于多年以后，因供应量过多、电商冲击等多重压力下，全国商业项目都不景气。
“另外就是只开放少量房源进行销售，其他的出租给集团员工、孵化园的员工等。他们还能享受到低于市场的优惠，多余的房源才租赁给其他人。这样我们手中积累了大量土地和房子之后，一旦遇到市场上房价涨幅太大，就可以释放一批房源出来，尽量抑制房价。当然我们不是官府，没有管控市场房价的职能，只能在力所能及范围，尽量以市场均价、甚至低于均价出售。好在我们的利润点主要来自商铺销售、酒店、购物中心、院线等资产包。”
“嗯，按你们的策略继续实施吧，但无论房价高还是低，质量关不能放松把控。研究院给你们提供许多建筑质检高科技设备，一定要充分利用好。且在制度上严格执行交叉验收程序。杜绝人情交易甚至权钱交易。”
“放心，我们的品控体系已逐渐完善。而且有强大的监控及网络管理平台，人为失误和操纵的可能性很少。”
“那就最好，但请别忽略品德教育。房地产甲方的工作岗位，极易受到各种诱惑，材料供应商、分包工程队等。一个项目下来要接触几十上百家上下游企业。稍不注意，就可能被拖下水。届时个人吃了点回扣，却可能导致工程质量瑕疵或隐患，后果就严重了。”马由还是叮嘱到。
“是，我会记住的。我们与工程发包、材料采购、工程监理、工程款审批等重要岗位的员工，都签署了终生追责的合同条款。”周洪亮肃然到。
“各地的标志性建筑进度怎么样，我准备这几天，集中巡视几座城市，重点看看房地产开发状况。另外，我们的写字楼出售、出租情况如何？”马由问到，他可知道，除一线城市外，很多地方已开始出现写字楼烂尾的现象。
“我们按市场研究院的提示，从进入地产业起就有所避险措施。除弘崆、沪上、京城、鹏城以及羊城、蓉城、金陵、姑苏等经济发达城市，开发有标志性建筑外，其他城市的蓝星广场项目，都将规划中的写字楼子项目暂时搁置，保留用地。时机成熟再开发。”周洪亮闻言，知道了马由的担心。
两人一边往三环路内侧走，一边交谈。
“正在开发的标志性建筑，现大多已在进行安装工程，有些已开始进行室内装修。按计划，今年年底前，所有项目全部都会竣工、交付使用。这些标志性建筑内，除我们自留的办公面积外，还有我们旗下经营的5星级商务酒店。其他都准备出租。全国写字楼市场不佳，但不代表这些一线城市和经济发达城市的写字楼市场不好。根据市场研究院的测算，未来还有数倍甚至10多倍的需求增量。现在出售不划算。除非对方是世界500强，且出得起价，我们才可能出售。且限制整层及以上出售，不开零。”
“别墅类项目，我们也同样是在一线及经济发达城市，尝试性开发了10多个楼盘。但目前的价格不算理想，所以采取的策略是统一规划，分期开发。以及订单式销售模式。即在小区总体规划前提条件下，完全按客户的要求进行设计，满意后再建造。同时，针对先富起来的一批人正在发展企业的关键时期，蓝星银行专门给了按揭政策，解决他们的先进短缺问题，促进了部分销售。”
“别墅价格不理想，就不用过早开发。实话说，普通商品房的销售对象是老百姓，他们耗费一辈子的存款，来给我们当房奴，我可心有不安。所以我们集团的主要赚钱对象，就是这些富豪。别墅项目一定要有超额利润，才算成功。你要留意一下，华国人多、土地有限。别墅用地早晚会被限制，所以别墅类用地资源会越来越稀缺，我们不要轻易浪费。”
“明白了。我会再审视一下各地的开发计划。”周洪亮示意跟随的助理记录下来。他同时也用手机，开启了录音功能。蓝星集团高管们用的都是特制手机。除拥有卫星通讯、任何地方信号都能覆盖外，功能强大也是一个特点。
马由边说，也在回顾创立地产集团的初衷。
房地产是一个资金密集型产业，也正是蓝星集团的资金蓄水池。储备足够的土地，继而不断采用先进技术、更加环保廉价的建筑材料，压低建筑成本，冲抵资金利息等成本。大势不可违，但尽量影响其他开发商，无法过分涨价，应该还是有一定的效应。不过企业要发展，赚钱是必然，也是企业生存的根源。所以针对高消费人群的商品，他不会心软，更不会充当圣母。
很多人以为房产是暴利，其实在90年代甚至到2008年前，于大多数城市而言，都是一种误解。
成熟的开发商，更看重的是自有资金的投资回报率，而非利润率。这和目前各项政策和市场环境也有关系。土地是协议出让，可以分期付款。改革开放以来，发展最快的是建筑公司，由于充分竞争，市场已基本形成前期工程款由施工方垫资、甚至还有全垫资的事例。
这样，房地产三大成本有两项很少投入。剩下是国家收取的各种税费，其中税大多是交易后才缴纳，各种费是开工前、预售前等环节缴纳。
但总体而言，90年代大多数城市的商品房都可以预售。甚至有些地区，干脆就是空地一块、仅有规划或方案设计，就开始卖房。因此开发商可用预售房款，支付建设进度款。
因而开发商的资金投入较少，不少投资商通过预售，或者银行贷款，早就把前期投入的资本金回收，继续投入到其他项目地块上。所以，大多数正规开发商，没有必要通过拼命提高房价，死守在一个楼盘上。而是通过不断增加楼盘数量、扩大开发规模，让企业发展壮大。
加之，有很多楼盘竞争，你涨价了，别人却又涨，你就卖不掉。这个时代的地产业，和其他产业没有多少区别，供需基本平衡，甚至是买方市场。所以开发商的售后服务也是最好的时期。因为他们需要创建品牌。
在这样的市场环境、政策背景中，老百姓可享受到一个合理的房价，官府也通过土地财政，有了城市建设的政绩和税源，开发商更是得以发展壮大。竟然形成了共振效应、多方受益的局面。
遗憾的是，这个状况没有维持多久。10年后，因各路资本野蛮冲进地产业，他们倚仗雄厚资本，恶意囤地，或集体炒房、人为推动房价飙升，让一个多方受益的健康产业，开始变质。
马由想到这里，也十分唏嘘。
蓝星集团主业是高科技领域，但又不得不进入各种让资产保值升值的产业，房地产、金融等就是这样的行业。一家企业再强大，也抗衡不了国内外的大势。
而且知道未来产业走向，不充分利用，那就是天予弗取，必受其咎。
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“呵呵，周总你恰点真准呀。”马由调侃到。
“董事长要来视察，我自然要迎接。”周洪亮有点尴尬，他知道马由不喜迎来送往这些虚礼。但昨天接到马由助理来电，这几天要集中视察地产业，他自不敢怠慢。连夜乘飞机来到蓉城等候，至于马由的行踪，那么多物业人员和监控，自然有人给他通报。
“行，我们一起走走吧。对面那一片是我们在蓉城最大的一个住宅项目吧？”马由没有客套，指着北面的一片房屋问到。
“是的，现在已有50%入住了。现在房价偏低，我们采用了几个策略。一方面减缓住宅区开发，重点建造黄金地段的商业地产。目前全国已有62家蓝星广场开业，广场中的53家5星级商务酒店开业，另外9家还在装修中。”
马由暗自点头，年终总结时，只有48家商业广场开业。几个月过去，蓝星广场又竣工交付了14家。
这个时期，商业地产属于优良物业，升值保值率很最高。除保留的大型购物中心、超市、影院、蓝星旗舰店、银行及酒店外，其他步行街或临街商铺，是现金流的最大来源。
华国老百姓的消费观念很朴素，他们辛苦积累一点钱，首先就考虑安个家。再有多余的钱，就买间旺铺。即使不做生意，租金就能确保一家人过上一个好的日子。尤其是一些农村出来的，做生意或打工挣了钱，老家有房子住，就在附近的城里买一间商铺。
90年代除京、沪、鹏等一线城市，和部分省会大城市外，许多3、4线城市的地产项目，上盖住宅仅售1000多元一平方米，甚至有的楼盘住宅仅售几百元每平方米，几乎和建筑建造成本相当。土地、税费和管理、资金成本等都要亏损。
即使这样，项目还能赚钱。原因就是商铺好卖、且价格高昂。以至于多年以后，因供应量过多、电商冲击等多重压力下，全国商业项目都不景气。
“另外就是只开放少量房源进行销售，其他的出租给集团员工、孵化园的员工等。他们还能享受到低于市场的优惠，多余的房源才租赁给其他人。这样我们手中积累了大量土地和房子之后，一旦遇到市场上房价涨幅太大，就可以释放一批房源出来，尽量抑制房价。当然我们不是官府，没有管控市场房价的职能，只能在力所能及范围，尽量以市场均价、甚至低于均价出售。好在我们的利润点主要来自商铺销售、酒店、购物中心、院线等资产包。”
“嗯，按你们的策略继续实施吧，但无论房价高还是低，质量关不能放松把控。研究院给你们提供许多建筑质检高科技设备，一定要充分利用好。且在制度上严格执行交叉验收程序。杜绝人情交易甚至权钱交易。”
“放心，我们的品控体系已逐渐完善。而且有强大的监控及网络管理平台，人为失误和操纵的可能性很少。”
“那就最好，但请别忽略品德教育。房地产甲方的工作岗位，极易受到各种诱惑，材料供应商、分包工程队等。一个项目下来要接触几十上百家上下游企业。稍不注意，就可能被拖下水。届时个人吃了点回扣，却可能导致工程质量瑕疵或隐患，后果就严重了。”马由还是叮嘱到。
“是，我会记住的。我们与工程发包、材料采购、工程监理、工程款审批等重要岗位的员工，都签署了终生追责的合同条款。”周洪亮肃然到。
“各地的标志性建筑进度怎么样，我准备这几天，集中巡视几座城市，重点看看房地产开发状况。另外，我们的写字楼出售、出租情况如何？”马由问到，他可知道，除一线城市外，很多地方已开始出现写字楼烂尾的现象。
“我们按市场研究院的提示，从进入地产业起就有所避险措施。除弘崆、沪上、京城、鹏城以及羊城、蓉城、金陵、姑苏等经济发达城市，开发有标志性建筑外，其他城市的蓝星广场项目，都将规划中的写字楼子项目暂时搁置，保留用地。时机成熟再开发。”周洪亮闻言，知道了马由的担心。
两人一边往三环路内侧走，一边交谈。
“正在开发的标志性建筑，现大多已在进行安装工程，有些已开始进行室内装修。按计划，今年年底前，所有项目全部都会竣工、交付使用。这些标志性建筑内，除我们自留的办公面积外，还有我们旗下经营的5星级商务酒店。其他都准备出租。全国写字楼市场不佳，但不代表这些一线城市和经济发达城市的写字楼市场不好。根据市场研究院的测算，未来还有数倍甚至10多倍的需求增量。现在出售不划算。除非对方是世界500强，且出得起价，我们才可能出售。且限制整层及以上出售，不开零。”
“别墅类项目，我们也同样是在一线及经济发达城市，尝试性开发了10多个楼盘。但目前的价格不算理想，所以采取的策略是统一规划，分期开发。以及订单式销售模式。即在小区总体规划前提条件下，完全按客户的要求进行设计，满意后再建造。同时，针对先富起来的一批人正在发展企业的关键时期，蓝星银行专门给了按揭政策，解决他们的先进短缺问题，促进了部分销售。”
“别墅价格不理想，就不用过早开发。实话说，普通商品房的销售对象是老百姓，他们耗费一辈子的存款，来给我们当房奴，我可心有不安。所以我们集团的主要赚钱对象，就是这些富豪。别墅项目一定要有超额利润，才算成功。你要留意一下，华国人多、土地有限。别墅用地早晚会被限制，所以别墅类用地资源会越来越稀缺，我们不要轻易浪费。”
“明白了。我会再审视一下各地的开发计划。”周洪亮示意跟随的助理记录下来。他同时也用手机，开启了录音功能。蓝星集团高管们用的都是特制手机。除拥有卫星通讯、任何地方信号都能覆盖外，功能强大也是一个特点。
马由边说，也在回顾创立地产集团的初衷。
房地产是一个资金密集型产业，也正是蓝星集团的资金蓄水池。储备足够的土地，继而不断采用先进技术、更加环保廉价的建筑材料，压低建筑成本，冲抵资金利息等成本。大势不可违，但尽量影响其他开发商，无法过分涨价，应该还是有一定的效应。不过企业要发展，赚钱是必然，也是企业生存的根源。所以针对高消费人群的商品，他不会心软，更不会充当圣母。
很多人以为房产是暴利，其实在90年代甚至到2008年前，于大多数城市而言，都是一种误解。
成熟的开发商，更看重的是自有资金的投资回报率，而非利润率。这和目前各项政策和市场环境也有关系。土地是协议出让，可以分期付款。改革开放以来，发展最快的是建筑公司，由于充分竞争，市场已基本形成前期工程款由施工方垫资、甚至还有全垫资的事例。
这样，房地产三大成本有两项很少投入。剩下是国家收取的各种税费，其中税大多是交易后才缴纳，各种费是开工前、预售前等环节缴纳。
但总体而言，90年代大多数城市的商品房都可以预售。甚至有些地区，干脆就是空地一块、仅有规划或方案设计，就开始卖房。因此开发商可用预售房款，支付建设进度款。
因而开发商的资金投入较少，不少投资商通过预售，或者银行贷款，早就把前期投入的资本金回收，继续投入到其他项目地块上。所以，大多数正规开发商，没有必要通过拼命提高房价，死守在一个楼盘上。而是通过不断增加楼盘数量、扩大开发规模，让企业发展壮大。
加之，有很多楼盘竞争，你涨价了，别人却又涨，你就卖不掉。这个时代的地产业，和其他产业没有多少区别，供需基本平衡，甚至是买方市场。所以开发商的售后服务也是最好的时期。因为他们需要创建品牌。
在这样的市场环境、政策背景中，老百姓可享受到一个合理的房价，官府也通过土地财政，有了城市建设的政绩和税源，开发商更是得以发展壮大。竟然形成了共振效应、多方受益的局面。
遗憾的是，这个状况没有维持多久。10年后，因各路资本野蛮冲进地产业，他们倚仗雄厚资本，恶意囤地，或集体炒房、人为推动房价飙升，让一个多方受益的健康产业，开始变质。
马由想到这里，也十分唏嘘。
蓝星集团主业是高科技领域，但又不得不进入各种让资产保值升值的产业，房地产、金融等就是这样的行业。一家企业再强大，也抗衡不了国内外的大势。
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